11月15日，成都市人民政府官網上公開了兩個文件——《成都市房地產業發展五年規劃(2017—2021年)》與《成都市住房租賃市場發展五年規劃》，在這兩個文件中，成都市通過官方口徑將對成都房地產行業未來5年的規劃公之于眾，引起熱議;緊接著，11月16日，成都市城鄉房產管理局宣布成都新房銷售將采用公證搖號的新流程。
在一片喧嘩之中，許多人也在思考，在2017年即將走向終點的時候，連續兩天的大動作在次年的房地產市場會引發什么樣的波瀾，讓這個“看不懂”的市場走向何方呢?
按照慣例，我們回顧一下這三個接踵而至的政策。
政策回顧
在11月15日公布的《成都市房地產業發展五年規劃中》，成都明確：
1.從2017到2021年，全市計劃新建住房160.6萬套，其中商品住房103.86萬套，保障性住房和拆遷安置房56.74萬套;
2.從2017年到2021年，成都每年建設住房面積均在3200萬㎡以上，并呈現逐年遞增趨勢，5年內持續供應量達到1.7億㎡;
3.用地供應，5年持續供應49890畝商品住宅建設用地;
4.降低二手房交易成本;
5. 停止新建“公寓”。
6.其他的還有不同區域的供應節奏、棚改補償貨幣化程度繼續提升等等。
在《成都市住房租賃市場發展五年計劃中》，成都明確：
1.從2017年到2021年，全市租賃住房保有量將達到151萬套，年均增加6萬套，其中市場化租賃住房達到140萬套，年均增加4.83萬套;
2.從2017年到2021年，全市可出租住房出租率持續上升，將達到81%;
3.推動積分入戶，租房滿一年也能積分;
4.同期，成都城鎮住房的新增租賃比(新增租賃與新增銷售的比值)持續上升，達到28%;
5.發展住房租賃企業、引導房地產企業轉型租賃經營、組建國有住房租賃公司并盡快營業、鼓勵農村集體經濟組織開展住房租賃業務，完善住房租賃服務平臺、降低個人住房出租稅率等。
而在11月16日的買房新規中則規定：
房地產開發商在獲得預售許可證之后10日內必須向社會公開準售房源并公開登記，開盤前三天公示符合購房標準的購房者名單，開盤時間必須在白天，并由公證人員現場公證搖號，中簽的住房予以鎖定，禁止“號販子”。同時也規定不允許在購房登記時對內部人員、全款客戶予以傾斜。
政策要解決什么問題
那么，這兩天的這些住房政策的根本目的是什么?
首先，我們來說說租賃住房。
從今年下半年開始，不管是中央層面還是地方層面對于構建租賃市場下的力氣不可謂不大。從廣州(樓盤)“租售同權”開始，幾個被列為租賃市場試點城市的一二線城市就不斷出臺新的租賃政策，例如成都允許集體土地用于建設租賃住房、拍賣租賃用地和人才住房用地、增加土拍中熔斷后競拍無償移交租賃用房等等。在15日的租賃市場五年規劃中，更是將建設租賃市場的遠景規劃公諸于眾。
在我們討論房地產市場的時候常常會將人口流入和城市房價上漲聯系起來，核心邏輯是人永遠需要住房，而新增人口不斷流入城市，城市土地存量不斷下降，房產稀缺，導致房價長期看漲。
這樣一個圍繞房價和人口的邏輯自洽，在過去的很長一段時間里都支撐著房價的上漲。
但是這個邏輯依然有其弱點，例如相對于猛漲的房價，人口的流入是一個緩慢而長期的過程，2016年以來全國的一波猛漲并不是伴隨著一次迅猛的人口凈流入到來的;大量成交的出現并沒有伴隨著房屋租出率的下降，房屋的出租收益并沒有因此水漲船高。
那么，我們應該用什么樣的邏輯去修補之前的理論體系呢?
過去我們常常說，房屋有“剛性需求”，在“剛性需求”的基礎上，產生了房屋的投資價值，這是在說房屋的使用價值在先，投資價值在后，在這樣的認識之下，是無法理解快速上漲的房價的。
我們別忘了，房產又叫“不動產”。
房產除了用于居住的天然屬性之外，還有諸如不易轉移、產權明晰、市場公開、折舊減值速度慢、供應量有上限等其他天然屬性，這決定了房產天生是優質的抵押物。
在制造業利潤不振，開始轟轟烈烈的“去產能”的時候，大量的企業無法用自己的信用和資產獲得足夠的銀行貸款。而不動產的信用受到經濟基本面的影響要比實業少得多，不動產身為天然的優質抵押物的一面在這樣的環境之下更加凸顯，成為“硬通貨”。
所以，我們不難發現，與本輪的房價上漲同步的，還有央行公布的社會新增貸款中高企的居民中長期貸款(大部分是房貸)。在2016年全國新增的12.65萬億元貸款中，新增居民中長期貸款占5.68萬億元，較前一年增長2.63億元，幾乎翻了一番，在所有貸款類目中增長速度最快。
也就是說，大量的新增信貸進入了樓市，這當然推動了房價的上漲。而對于老百姓(603883,股吧)們來說，及早地進入這個市場，為自己錨定一個優質的抵押物抵御未來的風險，是理所當然的選擇。
在進入樓市的目的是獲取抵押物，而不是獲取真正需要的商品，越早進入這個市場，獲利越豐厚，投機行為就在這樣的市場中產生了。
所以這一輪的新政策實際上是從兩方面解決這個問題。
第一個方面，租賃。
租房作為居住的一個選項，把這個市場做大做強，將房地產的居住價值和投資乃至投機剝離開來，讓真正的剛需不至于被過火的房產投機所誤傷，就是長效機制的一個重要的組成部分了。
那么，為什么要為獲得房子居住屬性去支付投資價值所需要的成本，而不是選擇租房呢?因為太多的其他權利被綁定在房產的所有權之上，比如入學的權利。所以，在這輪調控中提出的“租售同權”的真正內核是將附加在房產所有權之上的其他剛性需求從房產證上剝離出來，至少不是被房產所壟斷。
第二個方面，限制流動性。
在這輪房地產調控中，多個城市陸續出臺了新房限售政策，其根本目的在于降低樓市的流動性，防止樓市資金快進快出帶來的風險?？梢岳斫鉃楣墒械摹癟+1”規則，只不過期限被拉長到3年的時間。限售政策讓樓市維持總體穩定，不會出現價格波動引發大量獲利盤出逃并造成恐慌式踩踏的場面(想想2015年的股市)，同時也讓那些本身風險過高的資金對樓市望而卻步。
同步地是政府對新房市場嚴厲的限價措施，這不僅能稍稍緩解購房者的恐慌，更重要的是在這樣的措施下銀行向樓市提供的貸款規?？傮w可控，防止信貸泛濫。
長效機制又是什么?
將調控加碼的這兩個方面綜合在一起，我們可以看到房地產長效機制的整體思路。
首先，降低樓市的流動性，降低流動性其實也是在降低樓市的投機價值、提高投機成本，防止過高的債務杠桿，防范結構性風險;
第二，建立商品房市場的對手盤——租賃市場，打破商品房對于某些權利的壟斷，滿足剛性需求的同時，也形成與商品房市場的競爭機制，通過租賃市場調節商品房市場;
第三，通過健全的租購并舉體制，發掘房產除了出售賺取差價之外的盈利渠道，引導資金投資租賃市場，緩解商品房市場的“堰塞”，在限售期過去之后，讓商品房市場實現“軟著陸”。
也許在許多年以后，我們在寬敞、舒適的房子里回顧我們的一生的時候，想起這個讓樓市驚心動魄的2017年，會發現原來自己也是見證過歷史轉折的人呢!
